新增需求不足导致空置率进一步上升，租金持续下降。6月29日，高力国际发布第二季度北京写字楼市场回顾。北京甲级写字楼市场二季度数据显示，净吸纳量延续了一季度的疲软态势，本季度净吸纳量再次为负，达到-5.3万平方米。现有建筑中腾出了更多的办公空间，一个新项目进入市场(约8万平方米)，导致空置率上升1%至17.7%。二季度北京写字楼市场数据表图片来源:高力国际商圈，仅李泽和东城商圈净吸纳量保持正增长，其中新板块李泽空置率下降10%左右，而亚运和中关村商圈的租赁需求最为明显，空置率分别上升3.9%和6.9%。“高力国际监测的CBD市场40栋甲级写字楼中，22栋的净有效租金在第二季度出现不同程度的下降，平均下降幅度为5.5%，下降幅度最大的一栋达到15%。”写字楼研究部中国区负责人、华北区研究部总监明路表示，更多的业主开始主动调整租金策略。今年4月至6月，北京整体写字楼市场净有效租金较第一季度下降3.5%，至每月每平方米317元。除李泽市场外，其他各子市场租金均有不同程度的下降，其中望京酒仙桥和中关村商圈租金下降最为明显，较2022年分别下降了14.5%和12.4%。受商圈字节跳动、爱奇艺、微软等大公司撤离的影响，中关村市场净吸纳和租金下降影响了北京乙级写字楼市场的平均水平。二季度，B级市场净吸纳量为-3.6万平方米，连续五个季度为负。北京工业园的市场净吸纳量也在第二季度由正转负，达到-3.7万平方米，租金为122元/月/平方米。明路表示，基于甲级和乙级写字楼和工业园区的市场表现，上半年写字楼市场的表现基本符合宏观经济整体需求不足的现状。上半年全市场总净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村某子市场达到-14.2万平方米。写字楼市场大宗交易方面，高力国际的数据显示，第二季度北京大宗交易10宗，总成交额约70亿元，较第一季度有所增长，但不及去年同期。图片来源:值得注意的是，第二季度，北京写字楼投资和自用的比例进一步分化，61%属于自用需求，占比较今年一季度和2020年至2022年三年有明显变化。展望2023年下半年的市场走势，市场最核心的关注点仍然是需求端的表现。就甲级市场而言，下半年一些预租较好的新项目入市，将进一步提振季度净吸纳量，甚至转正，但无法扭转空置率的上升趋势。高力国际北京分公司董事总经理李娟指出，除了新增供应项目的影响，北方市场的存量项目仍将受到互联网科技公司持续的写字楼整合的影响。如果存量项目不能快速填补空置空间，年底甲级市场空置率将继续上升。受北方市场空置率高的影响，整个市场的净有效租金仍将处于下降通道。高力国际认为，“十五”期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，主要经济增长引擎面临更深层次的转型升级。当头部行业或企业开始调整，后续新的行业力量不足以支撑经济和行业发展时，就会形成行业发展的空档期，这也是写字楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。李娟表示，市场下行期对资产管理提出了更高的要求，现金流和利润率是核心。市场参与者只有快速响应市场变化，以可持续的低价策略抢占市场优质存量资源，不断依靠创新创造差异化竞争优势，才能逆风破局，打破未来。